存量市场 机遇or困局

　　房地产行业步入存量时代，原本以“增量开发”为代表的地产行业上半场，逐渐过渡到“存量运管”为标志的下半场。大部分规模房企成立了商业管理部门来运营旗下的存量物业，其中，购物中心、写字楼、酒店三种业态颇受企业青睐。除此之外，长租公寓或服务式公寓也是部分房企布局存量市场的新宠。

　　存量市场的开发是机遇也是挑战，对部分房企来说布局存量市场，投资与风险是“必然”，利润与回报却是“偶然”，并非所有人都能在竞争中获利。审时度势，做出正确判断并找到适合自己的发展方向是房企当下的作业。

　　购物中心 企业扎堆布局 竞争愈加激烈

　　房企布局商业已经不是新鲜事，购物中心作为商业地产最核心业态之一，自然是众星捧月，人人都想借它的东风飞起来。据克而瑞研究中心的数据显示，截至今年上半年，TOP30强房企中约有90%的房企布局了购物中心及写字楼。但具体来看，企业根据自身项目的地域优势及运营经验仍有不同侧重，

　　比如，华润、万科、新城等房企便将购物中心作为布局存量地产的重点。

　　分析购物中心受欢迎的原因，主要因为大部分购物中心、商场位于城中心，尽享交通与人口红利，且商场类物业很容易与住宅形成联动，从而为周边的住宅小区增值。商场与小区相互作用，带来了更多销售利润。其次，购物中心内的商铺不仅可以出租，还可以部分出售，从而快速回笼部分资金，以保证企业现金流充裕。

　　目前，一二线城市核心区域内地标型购物中心、商超已经趋于饱和，开发商纷纷将目光转向城市近郊地区，在社区周边进行小体量的商业开发。此类布局在体量、形式、选址上更加灵活，辐射人群更加精准。需要注意的是，体量小是社区商业的优势，同样也是劣势。随着城市轨道交通日益便利，业态齐全的大型购物中心辐射范围也随之变大，体量小的社区商业容易遭到大型购物中心的冲击。同时，由于企业的扎堆式开发也使市场竞争更加激烈。

　　写字楼 空置率上升 SOHO中国再抛售

　　与购物中心类似，写字楼作为商业地产的另一种业态，也是多数房企的布局选择。从联合办公新业态崛起，到传统老旧写字楼的升级换代，全球形势下的办公形态正在不断进化之中。细数世界高端写字楼，从国外的世贸大厦、双子塔，到国内的北京国际贸易中心、上海环球金融中心，无一不拥有大型高端商业，倍受精英企业的青睐。

　　目前，大部分房企布局写字楼都是作为旗下商业综合体的配套，房企通过在综合体中加入写字楼办公等业务。这样不仅能够提升整体出租率，成熟的商业配套也让写字楼聚集之处形成繁华的商业生态圈。

　　但繁华下也有遮掩不住的疲态，有数据显示，截至今年第三季度，北京写字楼空置率上升至10.9%，创近八年来最高水平；上海写字楼的空置率在上半年达到顶峰至18.5%，创下近十年新高，第三季度空置率回调至18.3%，但仍居高不下，去化压力较大。

　　市场前景堪忧，部分企业开始抛售手中的写字楼资产。十月，SOHO中国发布公告宣布以7.61亿元的价格，出售位于北京的9个商业项目、共计2583个地下停车位组成的资产包，平均每个地下停车位的成交价格约为29.46万元。按照SOHO中国公开披露的大宗交易情况，过去近6年时间以来，SOHO中国已经累计出售了逾250亿元的物业资产，并且其资产出售计划还将继续。

　　酒店 前期投入巨大 富力上半年营运亏损4.2亿元

　　在房地产市场已慢慢步入存量时代的当下，酒店成为房企在住宅开发之外探索的新业态，尤其是在综合体项目中，酒店是流量的入口。在2019年中国酒店集团规模50强排行中，富力、碧桂园、世茂等规模房企上榜。

　　对房企来说，酒店运营得当不仅可以获取稳定的现金流，还能获得资产增值收益，同时，将酒店品牌做大做强，房企便能走上轻重资产并举的道路。其次，随着近年来旅游市场热度上升，旅游经济蓬勃发展，消费升级也带动酒店市场的整体回暖。

　　尽管如此，作为存量地产的重要部分，酒店却依然存在着投资周期长、利润增长缓慢的特点，因此，仅有少部分房企选择酒店作为主要战略发展方向。

　　首先，酒店业务前期投资成本巨大，不同于购物中心与写字楼，酒店前期的开发规划、外观设计、房屋建造、室内装潢、软件配套等均需要投入大量的人力物力。这也直接导致酒店业务建设周期漫长，投入的资金不能迅速回笼，企业现金流会受到一定程度影响。在后期，企业仍需要在酒店的管理、运营等方面持续加码。同时，在很多开发商看来，品牌是酒店无形的资产，打造好的品牌就会拥有相对稳定的客群，因此部分企业会加大投资进行品牌扩张与推广。在盈利尚且未知的情况下，源源不断的资金输出必会给企业带来较大压力，所承担的风险也会随之加大。

　　以富力为例，2019年上半年富力在酒店运营业务中的营业额为33.42亿元，同比增长0.4%，但扣除财务费用、所得税及折旧摊销费用之后，酒店营运业务净利亏损4.2亿元。

　　不仅是富力，2019年上半年华润、佳兆业在酒店业务中也有不同程度的亏损，可见酒店业务盈利难的现象普遍存在。

　　长租 2018年亏损1.9亿元 朗诗剥离业务

　　除了以上三种类型的存量物业外，长租公寓也是部分房企布局存量市场的“新热点”。事实上，自2016年6月国务院推出《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》起，各地方政府频频出台相关政策，各大房企也纷纷布局长租公寓板块。

　　近两年，长租公寓快速扩张的同时，更暴露种种问题，加之盈利模式待解，使得部分房企对于这一新兴领域颇有意兴阑珊之意。

　　以朗诗为例，2017年便成立长租公寓事业部，大力发展旗下品牌“朗诗寓”，现已在北京、上海等一二线城市获取100多个项目。规模扩张下，收益并不乐观。公开数据显示，2018年其业务收入构成中仅占到整体1.7%，亏损却从0.44亿元扩大至1.9亿元。今年6月，朗诗发布公告称，将长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项非核心业务剥离至控股公司朗诗集团。

　　龙湖也在今年半年度业绩会中表示，未来旗下长租公寓冠寓的发展重点将是“质量”，将选址、运营、用户及底层的系统全面强化，提升出租率，并预计2020年将会实现微利，2021年毛利率将在12%左右，重资产接近70%。

　　无论布局商业还是住宅，存量市场对各房企来说都是除房产销售以外的盈利途径，但受制于自身现金流、运营方式与运营能力，并不是所有房企都能从中获利。目前看来，面对其中的未知与风险，龙头房企尚能游刃有余，相对比，中小企业的抗击打能力不足，投入需谨慎。赫天雪