2019年中国房地产总结与展望 | 土地篇

　　经历了去年下半年的地市寒冬后，2019年二季度土地市场出现了短暂的回暖，土地价格一度随着优质用地的供应增加急剧上升；但到了下半年，由于融资渠道持续收紧，市场溢价率也降低历史最低位，土地市场热度进一步转冷。

　　展望2020年，房地产市场长效调控机制将继续在土地市场发挥作用，土地市场也会持续稳定低位运行；2019年企业在拿地方面的谨慎态度在2020年将会持续，楼市、地市以及金融市场方面政策放宽预期偏弱，土地市场在价格方面将以较低位水平持续运行，对现金流能力较强的企业来说是适合增加土储的时机。

　　2019年总结

　　成交面积：成交量不及2018年，一二线城市成交占比明显提升

　　截止2019年11月底，全国300城土地市场成交建筑面积23亿平方米，较2018年同期下降了3.7%。虽然11月300城供应总量翻番，年底又是土地成交的旺季，12月土地成交量会呈现周期性的增加趋势，但考虑到前11月成交量与去年全年成交量存在4.3亿平方米的差距，2019年土地市场总量很难达到2018年的水平，预计会呈现下降趋势。

　　虽然土地成交面积呈现同比下降，但成交金额却超出了去年同期：截止2019年11月，全国土地成交金额累计已达5.42万亿，同比去年增长了10%。从成交金额排名来看，地价较贵的东部城市仍然是上榜主力，特别是长三角区域，共有8个城市入榜，且这些城市的成交金额仅有上海小幅下跌，其余城市均是同比上涨趋势。

　　成交金额同比上涨10%，增幅较2018年进一步收窄

　　截至2019年11月底，全国300城经营性用地成交金额达54169亿元，同比增长10%，与2018年全年16%的涨幅相比明显收窄。成交总金额增长速度放缓，主要是因为今年下半年资本环境监管更紧，使得开发商融资困难，资金比较紧张，拿地热情较以往也有所下降，成交地块也多以低溢价成交为主，使得全年成交金额增速趋缓。

　　土地价格：平均楼板价同比涨幅达14%，溢价率持续低位运行

　　2019年土地市场在一二线城市成交占比增加、热点区域优质用地供应量明显增加的情况下，迎来了地价的回涨。不过，在进入下半年以后，由于融资渠道持续收紧，房企资金压力大，拿地的积极性也大幅降低，大部分地块低溢价甚至零溢价成交，整体溢价率已经跌至10%以下的低位，三四线城市的市场热度更是持续回落，土地市场进一步转冷。

　　整体地价：地价再次回涨至2396元/平方米，同比涨幅达14%

　　2019年土地价格并未延续2018年的价格回落之势，全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨，增至2396元/平方米，同比上涨13.7%，升至历史高位。地价的明显上涨，一方面是由于2019年前11个月一二线城市成交规模占比相比去年同期显著提升，比例增加了3个百分点；另一方面，由于年内市场热度不高，大部分城市增加了优质地块的供应，如北京今年有多宗不限价宅地、深圳的宅地供应量较去年同期也有明显的提升，这也进一步推高了今年的成交均价。

　　溢价率：二季度来溢价率持续走低，三四线城市降幅最大

　　尽管2019年整体地价较2018年有明显上涨，但溢价率却呈下降之势。成交溢价率由2018年的15.8%降至2019年的13.5%，同比下降了2.3个百分点。分季度来看，2019年溢价率经历了“先升后降”之势，尤其是在2019年二季度升至高位后，三季度在房企融资渠道收紧的影响下急剧下滑，降幅十分显著，四季度基本延续了三季度的下降之势，溢价率再度下滑，开发商拿地的审慎程度大幅度提升。

　　截止至2019年第四季度，各能级溢价率均已经跌破10%，尤其是一线城市溢价率已经跌破5%，大部分地块均以底价成交，降无可降；二线和三四线城市溢价率也分别降至8.0%、9.7%，土地溢价率也降至相对低位。

　　2020年展望

　　从整体市场运行来看，2019年土地市场呈现出量跌价涨的趋势，成交楼板价虽在一二线城市成交量占比提升的影响下同比上涨，但土地成交建面却不敌上年同期，市场热度也在下半年一直维持低位运行，整体市场的流拍率也高于去年，土地市场较往年明显转凉。市场下行的背景下，一些流拍严重的城市如广州、天津已经降低了土地出让价格，此外楼市方面也有限售松动消息传出，而对于市场表现仍然较好的城市，则继续收紧政策。种种迹象表明，“因城施策”、“一城一策”的房地产长效管理调控机制已经初步形成，未来的土地市场也会平稳运行。

　　“钱紧”预期依旧，土地市场热度维持低位运行

　　纵观2019年出台的土地政策，租赁、养老成为今年政策的关键词：上半年各部门联合发文表态要大力发展租赁市场，深圳、杭州等外来人口总量较大的城市跟进出台租赁政策，并加大了租赁用地的供应；下半年国务院提出要结合城镇旧改大力发展养老，自然资源部也在年末提出要保障养老用地供应，部分城市已有具体政策出台，如南宁已明确要求新建住宅小区需配建养老服务用房，土地供应类型未来也将更加多样化。另外，今年7月，《土地管理法》修正案草案中删去了“建设用地必须国有”，为集体用地入市扫平法律障碍，土地供应渠道也更加多元化。这对于土地资源紧张的一、二线城市将是一大利好。

　　除了大力发展租赁市场、完善社区养老配套外，在2019年12月中央经济工作会议再度强调要继续坚持房住不炒，坚持“稳房价、稳地价、稳预期”，为2020年房地产市场的定下运行基调。资金层面，银保监会在年末称要完善房地产融资统计和监测体系，严厉打击违规行为，房企融资环境预计仍将高度收紧。“钱紧”势必会导致房企在拿地时越发谨慎，明年的土地市场热度大概率仍会持续低位运行。

　　地价难以维持上涨趋势，一二线城市成交占比有望继续提升

　　2019年，随着购房需求的逐渐释放，多数三四线城市在棚改退场后楼市表现萎靡不振，进一步导致土地市场也随之遇冷，三四线城市的成交占比和上一年相比明显减少。相比于购房需求增长动力缺乏的三四线城市，一二线城市在人才引进等政策利好下购房需求充裕，成为市场下行时企业拿地的避风港。另外，为了稳定房价，这些重点城市在今年的土地供应量明显加大，如广州、上海、深圳、南京等今年的土地供应量都超出了去年同期，预计2020年也会维持高位。双重影响下，一、二线城市的成交占比将会继续提升。

　　土地价格方面，2019年来一些条件较好的地块因为投资回报率不高出现了无人报名而流拍的现象，在此影响下，为保证供应，政府适当了调低价格预期，2019年末土地成交价格已降至上年同期水平。由于资本市场环境走弱的预期依旧，高融资成本下房企对拿地的态度将会更为谨慎，来年地价也难走高。但对于现金流能力较强的房企来说，2020年却有望迎来值得仔细甄别、抄底拿地的长期窗口期。

　　本文为《2019年中国房地产总结与展望：土地篇》删减版

　　（来源：克而瑞地产研究）