存量房贷利率换锚LPR背后的机制与风险

　　2019年12月28日上午，中国人民银行发布了一条重磅消息。从2020年3月1日开始，存量房贷利率的定价基准将由贷款基准利率转换为LPR市场浮动利率。不愿意接受LPR市场浮动利率的，可以但仅有一次选择固定利率的机会。由于存量房是国民财富最重要的组成部分，存量房贷利率定价机制的调整，将直接关系到千家万户切身利益。进而，也必将对国计民生、宏观经济产生重大影响。可以说，这是当前房地产领域进而民生、社会经济领域的最重大事件。

　　为什么央行要将存量房贷利率的定价基准由贷款基准利率转换为LPR市场浮动利率呢？为便于分析，我们可以简单地将贷款基准利率理解为政府指定的贷款利率，LPR市场浮动利率理解为市场化的贷款利率。目前金融机构各类贷款利率实际上已经基本市场化了，只剩下房贷这块还是政府定价。房贷利率因为直接涉及资产价格且事关重大，所以一直仍采取政府指定利率的方式。这个政府指定利率也就是我们目前所说的贷款基准利率。换句话说，贷款基准利率目前除了作为房贷利率基准，已经基本没有其它直接用途了。但是政府也很难弄清楚什么水平的房贷利率是最佳的。也许是出于以不变应万变的心态，总之贷款基准利率很久也没有动过了。确切地说，从2015年10月24日最后一次调整基准利率以来，已经有四年多没动过贷款基准利率。虽然贷款基准利率因为举棋难定而四年多未动过，但四年多来外部经济形势已经发生了巨大变化。总不改变也是不符合市场规律的，容易造成房贷利率过高或过低。前者将压低资产价格、增加居民还贷负担，后者将扩大资产价格泡沫。所以，房贷利率市场化改革势在必行。这次央行下决心将存量房贷利率定价基准由贷款基准利率转换为LPR市场浮动利率，表明央行开始下决心啃房贷利率市场化这块金融改革的硬骨头了。

　　那么本次房贷利率市场化之后，房贷利率水平将走向何方呢？通常观点认为，市场化条件下的贷款利率有长期走低的趋势。理由主要有二。一是在经济增速下滑的背景下，政府为了保障经济增长速度，通常会采取相对宽松的货币政策。货币供应量增加了，根据一般供求规律，其价格也就是利率将降低。二是发达国家贷款利率一般比我国低不少，这也是一个重要的参照系。如果发达国家当前的市场利率水平将是我们明天的市场利率水平的话，那我们的利率水平也将长期走低。

　　也就是说，存量房贷利率市场化后，长期看房贷利率大概率是降低的。本次改革总体上有利于房贷族，长期还贷压力有望减轻。存量房贷利率下降也将有利于改善民生、促进消费。改革方向是完全正确的。如果要从LPR浮动利率和固定利率二选一的话，大多数人都会自动选择LPR浮动利率，以充分享受降息的好处。这也是央行有底气同时给出LPR浮动利率和固定利率两个选项的原因。通过自选浮动和固定利率方案，存量房贷利率市场化改革有望低阻力迅速完成。

　　但是，凡事都有两面性，存量房贷利率换锚也是如此。资本市场唯一能确定的就是不确定性。前面说的市场利率长期走低，这只是我们推测中的大概率事件。但现实千变万化，不排除在极端情况下，市场利率持续走高的情形出现。在浮动利率条件下，一旦市场利率持续走高，房贷族将无力还贷，进而可能会引发巨大的金融危机。而这点，普通房贷族是难以事先预料并对之负责的。2008年美国次贷危机的爆发，其导火索就是市场利率持续上升。签订浮动利率合同的房贷族无力还贷，房贷违约率迅速提高。通过一系列复杂的金融传导，全球金融危机由此产生。

　　总之，房贷利率的市场化改革势在必行。但从长远的金融稳定考虑，可以给存量房贷族更多的选择或保护，而不是简单的二选一并后果自负。比如，可以给予两次选择固定利率的机会；又比如，限定利率浮动上限等。房贷负担的高低，不仅是简单的家庭现金流问题，而且是金融稳定的基石。来源：住房大数据

　　（作者：邹琳华；作者机构：中国社科院财经战略研究院）