武汉楼事：江夏不限购区新房依然日光 庙山版块优势不再？

　　现在的楼市现状已经让越来越多的人接受一个事实：城市中心的住宅一房难求，主城区的机会越来越少。

　　拿武汉的新房市场来说，不论是开发商拿地布局的战略，还是购房者相互讨论的置业范围，都在向主城区以外倾斜：江夏、黄陂、阳逻等“环武汉区域”正在“崛起”。

　　目前的江夏楼市，从市场反映来看，不限购区已经超过了曾经火热的庙山版块成为最热门区域。

　　9月11日、12日和14日，江夏不限购区连开三盘：劲时代城、琨瑜之星和拾光里项目推出毛坯房，均价分别在8500元每平、9700元每平、8500元每平。三个项目均是开盘当日即售罄。

　　这三个项目都位于江夏五里界锦绣大道附近，最大优势便是处于不限购区，价格低，且都是毛坯房。这些房源吸引的大多是在光谷一带有置业打算的刚需人群。

　　据江夏某地产从业人员透露：最近，江夏的楼市有转向趋势，相比起毗邻光谷南的庙山版块，更便宜的不限购区反而成了刚需最受关注的区域。

　　庙山开发区介于光谷与江夏纸坊城区之间，三环外。区域内有面积最大的城中湖汤逊湖；有梅南山等。

　　交通：光谷广场-民族大道-江夏大道或关山大道-大学园-江夏大道，距离光谷约30分钟车程；公交有902.903.912.915多，经民族大道到光谷广场或大学园到关山大道；城际铁有武咸城铁庙山站。

　　配套：华师一寄宿、美加外校、武汉海淀外国语学校、武昌理工学院等。商业圈主要在江夏大道两侧，包括武商量贩、中商平价、罗马春天奥特莱斯等。

　　庙山楼市有一个特点：即高端别墅项目较多，适合刚需的项目相对较少，且高端项目和普通高层项目差价较为悬殊。

　　庙山的高端项目多位于汤逊河畔周边，许多住宅一线临湖，优美是最大特点。如碧桂园天玺湾，已于7月开盘，均价25000元/平。武汉雅居乐花园预计9月底加推89平、101平、115平房源，目前8号楼复式有少量132平、143平房源，整体均价14500元/平。这些项目更多针对的是改善住户和高端住户。

　　而庙山各方面配套均比较出色的刚需住宅相对较少，导致了区域的刚需项目一房难求。例如毛坯均价在9000—10000元每平之间、且项目综合评分较高的广信万汇城，在7月开盘的当日，即秒光。

　　交通便捷：附近有4趟公交，可通达光谷广场。距离光谷有轨电车T2约3公里，距离城铁-庙山站仅800米。

　　教育资源丰富：紧挨理工学院，附近私立名校较多，公立庙山二小在2018年9月开学招生，庙山三小，庙山二中将开建。

　　自带商业：自带4.4万方商业，包括商务大厦、商业MALL等配套，汇集有大型商超、电影院等娱乐设施，万科物业签约，将于2019年开业，目前雏形已成。项目附近还有有罗马春天奥特莱斯等大型商业中心。

　　目前庙山类似广信万汇城的项目并不多。广信万汇城在9、10月又将推出三期最后三栋，共530多套，79-170平房源（60%左右刚需小户型），预计仍将是“刚需抢房”的节奏。

　　总的来看，由于庙山不少项目都是临湖精装别墅，因而总价不低。庙山区域的项目，针对的更多在于改善型住户，区域内少部分价格较低的项目不能满足全部刚需。相比之下，毛坯均价仅在1万以下的不限购区五里界，近来反而成为江夏最受关注的区域。

　　那么，为何购房者不愿花费更高价在江夏置业？江夏区域的交通配套或许是制约购房者心理预期的因素。

　　在“环武汉区域”中，江夏庙山版块作为光谷南的延长线，一直是光谷置业人群外溢的选择区域之一。目前庙山在区域内的各方面配套已初具规模，最大问题仍在于公共交通有待完善。未来，不论是庙山版块还是不限购的五里界区域，片区规划的重点仍在于公共交通配套的整体提升，尤其是地铁9号线的规划。

　　近日，武汉市国土规划局在武汉城市留言板给出的最新回复，让“命运坎坷”的9号线又有了一线号线的规划虽只是初步方案，未来还存在变数，但随着当大光谷住宅资源的日益紧张，和未来光谷人群的持续不断涌入，江夏仍将是光谷扩容的受益者。