加息还是降息？央行正式出手，房贷利率历史性大调整

12月28日，央行发布公告，正式出台存量贷款利率基准转换方案！我当时第一时间作了解读，大家都很关心，也有很多疑问。

比如有一位昵称为“心飞扬”的童鞋问：

小白老师，我是2018年3月房贷5.88，我感觉踩到高点，如今我该怎么操作好呢？

昵称为“沈杰”的童鞋问：

国家为什么要转存量贷款为浮动呢？为什么要脱离基准利率呢？

昵称为“山中驰”的童鞋问：

这个政策的目的是不是可以这样理解？存贷款利率涨的太多让银行有的赚，存贷款利率降的太多给房贷的大众减轻点负担。

总之，大家提问的问题很多，很中肯，很实际。

我看了网上的很多解读文章，写得很多，各类说法五花八门，有的说是一种变相加息，有的说是降息，但又说不出个之所以然，事实到底是什么？我给大家来理一理。

1、存量贷款基准转换的规模

在12月28日的公告中，央行并未披露存量贷款基准转换的规模。但根据三季度的《中国货币政策执行报告》，今年9月末，人民币贷款余额是149.9 万亿，居民贷款是53.5万亿，企业贷款是95万亿。也就是说，在今年9月末存量贷款余额高达149.9万亿。

由于12月28日公告说的存量贷款转换指的是2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金贷款）。

也就是说2020年1月1日末的存量贷款余额（含房贷、企业贷款）减去参考贷款市场报价利率（LPR）报价的贷款就是需要转换的存量贷款规模。

考虑到今年8月17日贷款市场报价利率（LPR）改革后，银行发放的新贷款（房贷除外）主要参考LPR，2019年10月8日后，商业银行新发放的房贷也参照了LPR定价。

根据央行发布的数据，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，就是说今年8月17日后还有10%的新贷款没有参考LPR。

也就意味着存量贷款基准转换的规模应该会高于人民币149.9 万亿，其中居民贷款53.5万亿（主要是房贷），企业贷款是95万亿。

二、贷款利率为什么不参考基准利率，而是参考贷款市场报价利率（LPR）？

如果仔细看我的历史文章会发现这些问题我早就给出答案了。中国传统的基准利率是存贷款基准利率，也就是基准利率由央行决定，基准利率一旦确定或调整，比如5年期以上贷款基准利率是4.9%，商业银行在确定给企业长期限的贷款或长期限的房贷时，必须以4.9%为参考，不能偏离它太大。传统的基准利率好处是高效，但弊端是带有计划性，指令性太强，也不利于疏通货币传导机制。

今年8月17日，央行决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，大概意思是今年发放的所有贷款（房贷、企业贷、消费贷）都要参考LPR定价。而新的LPR价格确定又是：

新的LPR=MLF利率+银行综合成本（资金成本、运营成本）

所以说，1、LPR利率实际上已经取代了传统的贷款基准利率，成为最新的“基准利率”，因此我要问答“沈杰”这位童鞋的是，“脱离基准利率”的说法不太准确，说白了就是方向盘换了，其他零部件需要对接上。

2、新的LPR有一个好处，那就是传统的基准利率只是央行说了算，现在新的LPR中，不仅由央行（MLF利率），还由银行的实际成本定，比如银行钱充裕了，资金成本下降了，或人力成本下降了，都是可以促使LPR下调的。

三、本次存量贷款利率基准转换，是加息还是降息？

本次存量贷款利率基准转换实际上就是要变更合同当中的贷款计价公式：

老的是：贷款利率=贷款基准利率+贷款基准利率×浮动比例

新的是：贷款利率=LPR利率+加点

可以看到贷款基准利率等价于LPR利率，（贷款基准利率×浮动比例）等价于加点。

至于本次存量贷款利率基准转换，是加息还是降息？可以分3种情况：

1、根据央行公告“自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率”。存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。

也就是说除房贷以外的贷款，是可以和银行商量利率的，这些贷款包括消费贷款、企业贷款，考虑到2019年8月份以来，1年期LPR已经下调了3次，5年期LPR下调了一次，但之前由于存量的贷款并没有参照LPR定价，所以如果你是这类的贷款，当和银行商量新的利率时，它们很可能允许把利率降低，这个层面上可以说是降息吧。

（1年期LPR走势图）

2、根据央行今年8月26日的公告：“自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成”。

10月8日之后的房贷主要参考5年期LPR，考虑到今年11月份5年期LPR利率有过一次小幅下调，所以对11月20日之后申请的房贷来说，有过一次降息。

（5年期LPR走势图）

3、根据央行12月28日公告“商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定”。

我们举两个例子：

A、如果小王房贷合同期限是30年，剩余期限是10年，原合同约定的利率为在5年期以上贷款基准利率4.9%打9折，也就是执行利率4.9%×0.9=4.41%。

根据央行12月28日的公告，房贷“加点”是不能商量的，加点是原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。那么小王加点值是4.41%-4.8%=-0.39%（加点-39个基点）。

所以：

旧合同：贷款利率=贷款基准利率+贷款基准利率×浮动比例=4.9%×0.9=4.41%

新合同：贷款利率=LPR利率+加点=4.8%+（-0.39%）=4.41%

B、如果小张房贷合同期限是30年，剩余期限是10年，原合同约定的利率为在5年期以上贷款基准利率4.9%上浮20%，也就是执行利率4.9%×（1+20%）=5.88%。小张的加点是5.88%-4.8%=1.08%（加点108个基点）。

旧合同：贷款利率=贷款基准利率+贷款基准利率×浮动比例=4.9%×（1+20%）=5.88%

新合同：贷款利率=LPR利率+加点=4.8%+1.08%=5.88%

小结：

（A）、新旧合同变更后无论你原来的是上浮了还是打折的，实际的利率是没有变的，变的是计算的公式；

（B）、由于存量贷款利率基准转换方案是今年年末才发布，而在11月20日5年期LPR利率有过一次下调，因此，新申请的房贷可以享受到，而存量房贷不能享受到，从这个层面上理解，也算是新房贷的一次定向降息吧；

（C）2020年1月份后，倘若5年期LPR利率下调，那么不仅会影响新房贷利率，也会影响存量房贷，所以这是真正意义上的基准利率了，传统的贷款基准利率已经被废除了。

四、如果买房时房贷踩到高点，比如6.02%，该怎么办呢？

我在12月24日《买房贷款，固定利率好，还是浮动利率好？》一文当中分析过：从长远来看，利率是不断走低的，在这种情况下，买房浮动利率比固定利率好。同时定价周期越短越好（房贷最短是1年）。

但如果买房时房贷利率踩到高点，比如6.02%，该怎么办呢？这种情况下可以考虑把房本续回来换个银行贷款，但要注意提前还款是要交罚金的，你可以计算下变更贷款银行后减少的利息成本是否大于罚金以及相关操作的费用，如果能省不少钱，或许可以尝试。

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