长三角这几个三四线城市，房价不输新一线 海南二手房

长三角这个专题的前几篇文章，我们对长三角城市群一线（含新一线）与二线城市进行了分析探讨，海南二手房 主要目的是在这个国内最具发展活力的城市群的经济龙头城市中，发现价值低估的城市。

 

当准备开始研究长三角三四线城市之后，我们改变了视角。因为这个城市群中的台州、盐城等10个三线城市以及四线城市的池州等，更多地让我们看到的是“房价高企”。

 

无论从全国范围还是长三角地区，国家高层的指导思想和精神告诉我们未来的发展方向都是城市群的核心城市，因此这个城市群中一线、新一线的经济龙头城市以及更具发展潜力的二线城市房产，房价高一些可以理解，就好比股市中的创业板、科创板，对高市盈率有着更宽松的容忍度一般。但观察长三角三四线城市，有的城市房价与新一线城市已经不遑多让。

 

 

哪几个城市是“三四线经济、新一线房价”，哪几个城市房价适度？这需要我们认真甄别，以免买房踩了坑。下面，我们将从多个维度进行综合评价。

 

PART 1 长三角三四线城市11月平均房价

 

据2016年国务院批准的《长江三角洲城市群发展规划》，长三角城市群拥有上海一个一线城市、杭州、苏州、南京、合肥、绍兴、嘉兴等13个新一线、二线城市，以及扬州、镇江、盐城、宣城、铜陵、池州等13个三、四线城市。

 

房价是否存在泡沫、是否适度，当然不能单纯从第一财经的城市划分比较房价，但我们可以按照这个城市分类或者分级来进行观察。下图，我们将长三角27城按照一线、新一线、二线、三线和四线区别开来做直观地展示：

 

 

可以说，总体上的城市平均房价水平还是有着以上分级的区别的。从一线上海到四线的池州等城市，房价总体水平逐次降低。

 

但其中，也有着一些“不安分”的城市总想越级挑战。比如，二线城市中的宁波与温州，直接挑战并超越了新一线城市苏州的房价；三线城市的泰州挑战宁波、温州并跳级撩拨新一线，并将新一线的苏州与合肥死死压在身下；舟山作为三线房价老二，也跃跃欲试，试图蹭进二线城市的圈子。

 

 

桃花岛.舟山

 

其实，这只是一个“绝对房价”水平。房价高或者低，其实并不重要。重要的是，这个价格水平是否符合这个城市居民的收入水平，是否符合这个城市居民的购买力水平，后者又是否与城市经济发展水平同步，这才能够反映真实的房价水平是否适度。

 

PART 2 长三角三四线城市经济发展水平

 

在第一财经的城市划分中，关于城市GDP总量我们看到一个大体的标准：新一线城市万亿以上或接近万亿，二线城市5000亿或接近。经济总量这个指标确实很重要，它是其他指标的基础，毕竟没有GDP，财政收入就成了无源之水，其他的城建、医疗、教育等就无从谈起。看下图，长三角27城的GDP总量示意图：

 

 

上图中，27城GDP基本符合前面所述的量化标准。从这一单项指标看，二线城市中的无锡、宁波和南通都有跻身新一线的实力；三线城市中也有扬州、盐城和泰州进驻二线的资本，其他城市则差强人意。

 

但，GDP总量指标受到城市规模与人口总量的影响甚大，并不能代表城市的真正实力。考量GDP，应该主要看人均GDP数据，人均产值才能够说明城市生产力水平。看下图：

 

 

上图的27城2019年人均GDP数据，使我们可以很清晰地看到，新一线城市中的苏州和二线城市中的无锡、常州都并不输于一线城市上海；二线城市中，宁波、南通、绍兴和嘉兴也足以媲美新一线的合肥，甚至三线城市中扬州、镇江、舟山和泰州也毫不示弱。

 

难怪泰州的房价敢于以三线身价越级挑战新一线城市，舟山试图加入二线城市房价朋友圈！从人均GDP这个维度，确实有这个本钱。

 

但事情并不能这么简单，城市经济发展水平够高，老百姓的收入和购买力就一定高吗？很多时候，这并不对称。比如浙江，就是一个典型的民富省份，同样的GDP水平，往往浙江的居民收入高于其他省份，南方的城市高于北方。

 

 

瘦西湖.扬州

 

这就涉及到对另一项指标的研判。

 

PART 3 长三角三四线城市居民可支配收入

 

居民可支配收入，与一般意义上的收入水平是不同的，关键词是“可支配”。这项指标的高低，与我们的生活水平息息相关。从房产的角度，也与我们按揭之后的还款能力、收入偿债比关系密切，直接关系我们的供房能力。

 

我们一起比较长三角27城城镇居民可支配收入指标，看下图：

 

 

上图我们试图以每个层次的城市下限为基准做颜色标注，可惜合肥的城镇居民可支配收入实在太低，最终还是以多数城市的水平线划分不同档次。

 

超过7万线的上海独自作为一个层次；新一线城市以6万元为及格线，则可以看到二线城市的宁波、绍兴、无锡、嘉兴、温州与台州均实现入围，更引人瞩目的是三线城市的舟山也在此列；我们再以二线城市城镇居民可支配收入最低的南通5万元为二线门槛，其中三线城市中达到并上线的是湖州和镇江，人均GDP达到二线并媲美新一线标准的城市扬州、镇江、舟山和泰州四城竟然有扬州和泰州赫然出列！

 

从这个维度上说，泰州的房价水平已经过分了。为了方便大家比较对照，我们将城市平均房价图表与上图叠加如下：

 

 

从13个三四线城市的角度而言，我们可以这样解释上图：

 

1）媲美二线甚至新一线城市居民可支配收入的舟山，其房价向15个城市看齐是适当的，或者说不能有过多的不满；

 

2）镇江与湖州的收入水平可比肩二线较弱城市，而其房价却大大低于二线城市水平，故可以说相对而言是有增值潜力的；

 

3）马鞍山、泰州、扬州和芜湖四市，属于典型的三线城市收入档，只有马鞍山的房价水平在万元以下，与城市级别、居民收入水平是匹配的；而泰州平均房价高达2.35万元/平，超过新一线城市苏州、合肥，明显高估；扬州与芜湖的平均房价水平也分别达到了1.35万元/平、1.23万元/平，接近二线城市下限，也存在着显著的背离问题。

 

 

芜湖

 

4）三线城市中城镇居民可支配收入低于4万元的盐城、滁州与安庆三市与四线城市宣城、铜陵和池州在同一区间内，但盐城房价过万，显然房价超出了老百姓可承受范围。

 

PART 4 长三角三四线城市房价收入比

 

通过上节城域之间的直接比较，我们可以得出的初步结果是：泰州、扬州、芜湖和盐城四市，均超过了长三角城市群正常的三线城市房价，属于“上涨过快”的范畴了。

 

或许很多朋友习惯了房价收入比这项指标，但我们对常规的房价收入比存在一定的异议。毕竟对于一个经济高速发展的国家，源于快速增长的收入预期，与收入已经相对较为稳定的成熟发达经济体相比，应该给予更高的容忍度，并不能简单得适用3-6的所谓“恰当、合适”标准。也因此，高房价收入比并非我国独有，看下图：

 

 

可见，亚洲无论发达国家还是发展中国家，房价收入比水平在一个水平线上；南美、非洲的房价收入比也同样在较高水平，只是其经济发展尚未达到亚洲发展中国家的层次，伴随其经济发展，相信房价收入比会同步提高；即使是北美洲，也可以看到发展中国家大大高于发达经济体。

 

地域不同、文化不同，带来的不同的价值观和消费观，如果片面的以所谓发达国家标准来看待中国，是不辩证的。

 

鉴于此，我们并不固化于传统的房价收入比计算方式，因为无需与这个标准去比较。所以我们使用同一的90平米刚需住房面积标准与城市房价水平及城镇居民可支配收入来测算各个城市的房价收入比，只限于考量城与城之间的房价水平横向对比。如下图：

 

 

由上图，我们看到，长三角10个三线城市中，泰州房价收入比已经严重超高，达到了杭州、南京的水平，而无论从城市地位还是经济或者老百姓的收入上，都是极为不相称的；扬州、芜湖和盐城，房价收入比都在13以上，而二线城市的中枢也仅在12上下；安庆与舟山两市虽然达到了二线城市标准，但在一定范围内的些许震荡是可以被容忍的。

 

从房价收入比看，三线城市镇江、湖州、滁州和马鞍山仅仅与四线城市宣城、铜陵相当，如果说这四个三线城市的房价适中，那么三个四线城市则是存在着一定的高企问题。海南二手房www.kanfang.com