繁荣的市场，飙升的房价，不堪重负的百姓 海南二手房

华裔基金对冲经理张力（音）说，最近他的身边出现了"三高"——

 

工作中，他天天关注的美股已然是节节"高"；而在生活中，他曾居住的地区房价水涨船"高"，同时，海南二手房 他自己的信用卡账单也创下历史新"高"。

 

一句来自平民的调侃，似乎映射出了疫情给全球经济带来的一大"后遗症"——当各国纷纷采取经济强刺激政策，虽然带来了市场的提振，却鲜少为百姓带来收入的提升。与此同时，持续攀升的房价，正在让普通的百姓"不堪重负"。

 

 

"一套公寓涨100万不在话下"

 

当地时间昨日（11月24日），标准普尔公司公布了三季度美国全国房屋价格指数。数据显示，美国9月份的房价同比上涨7%，这是6年来最大的同比涨幅。如果从绝对价格来看，美国的房价也已达到了近20年来的峰值，相较2006年的上一次峰值已高出近23%。

 

"不止是一个9月，在整个疫情期间，美国的房价上涨就没有停过。"

 

张力以其生活过的洛杉矶为例。当地城镇拉肯亚达─弗林楚奇(La Caada Flintridge)，这个知名度并不高的城市，由于其周边教育资源丰富，成为了当地亚裔居民最热衷的"学区房"。公开信息显示，2019年底，这一区域的房产中间价约为171万美元。

 

今年至今，美国疫情蔓延，这座小城所在的加利福尼亚州同样成了"重灾区"。人员流动减少，加之学校停课等各类因素，似乎根本没有阻挡这个最牛"学区房"价格上扬。截至到上个月，拉肯亚达─弗林楚奇的同款房价都超过了200万美元。

 

"在当地，这30万美元的涨幅，一个普通工薪阶层可能需要干8-10年。"张力告诉东方网·纵相新闻记者，"从今年的情况来看，大城市里的公寓（apartment）、房子（house）总价涨超过15万美元（约合人民币98.6万元）不在少数。"

 

 

据彭博社报道称，今年三季度，全球所有的国际都市中，洛杉矶的房价同、环比涨幅均居首位。根据标普的数据显示，在全美20个主要城市中，洛杉矶的房价涨幅仅位列第四，截至目前其年化涨幅接近10%。排名第一的是与加州相邻的亚利桑纳首府凤凰城，其年化涨幅更是接近12%左右。即使是涨幅最小的纽约，其涨幅也已经达到了4.3%。

 

 

另据美国房地产经纪人协会发布的数据显示，今年9月，美国现房中位数售价上涨至每套31.18万美元，而美国上一次出现这样的涨幅，需要追溯到在次贷危机前的2007年。当时，美国楼市正处于泡沫的顶峰时，而那时的房产销售价格中位数仅为23万美元。

 

美联储还坐得住吗？

 

今年8月，美联储主席鲍威尔曾对外宣布，美联储将引入平均通胀2%的目标，并可能会在一段时间内"力求使通胀率适度高于2%"。

 

但仅仅只过了一个月，在房地产行业，美联储设定的通胀目标就已经被打破了。根据标普提供的全美20城综合房价指数显示，9月该指数同比增长6.6%。在全美20个主要城市中，没有一个城市的房价涨幅是低于2%的。

 

 

当然，房价的调控并不是美联储的职责范围，作为市场的宏观调节者，房地产这样的单一市场也并非是美联储的重点考虑因素。不过，恰恰是美联储的相关政策助推了美国的房价上升。

 

今年3月起，美联储为应对疫情影响，开启无限量、无底线量化宽松政策。截至目前，美国的广义货币供应（M2）正处于历史高位。另一方面，由于近乎于0的低利率政策。目前，美国30年期抵押贷款固定利率正处于历史低位。

 

市场更多的"热钱"，更便宜的利率，直接助涨了整个房地产行业。与此同时，受疫情影响，美国房地产行业的供应量其实是大幅减少的。截至9月底，全美房屋库存总量较一年前下降超过19.2%，而新增开工房地产项目则下降超过4%。

 

不难发现，疫情不仅直接催生了"强刺激"的经济政策，甚至还直接改变了房地产市场供需的变化。随着美国疫情持续蔓延，房价的上升似乎还只是一个开始。

 

市场分析普遍认为，即便房价涨到"停不下来"，但美联储似乎不会轻易停止"放水"。

 

当地时间昨日，美国媒体报道称，当选美国总统拜登或将任命前美联储主席耶伦为财政部长。而耶伦与鲍威尔都是"量化宽松"政策最典型的代表。市场预计，未来2-3年，宽松的金融环境依旧将会是美国的"主旋律"。想要在财政以及调控上进行收紧，来达到稳定房价，这样的几率并不大。

 

 

疫情的"后遗症"？

 

当地时间昨日，美股收盘，道琼斯指数报收于30046.24点，历史上首次突破3万点大关，创下了历史新高。

 

而与市场繁荣相对应的是民众收入的减少。以今年8月为例，当时刚走出第一波疫情困境的美国，以纳斯达克为首的美股接连创下历史新高。但与此同时，美国居民个人可支配收入环比下滑3.2%，但当月全美房价同比上升却高达5.8%。

 

据约翰·霍普金斯大学实时数据显示，当地时间昨日，美国单日新增确诊病例17.3万例，累计确诊已多达1292万例。二次疫情的反弹愈演愈烈，疫情所带来的市场繁荣和居民收入降低的矛盾势必将更加凸显。

 

事实上，上升的房价和减少的收入所造成的的矛盾，不只是美国所要面对的问题。数据显示，疫情至今，包括伦敦、首尔等全球各大城市的房价均创下了历史的新高。而目前全球主要经济体，除了中国以外，基本都没有实现正增长。各国居民收入想要在疫情期间实现增长并非易事。

 

而疫情以来，各国所采取的经济强刺激政策所带来的"后遗症"似乎也正在显现。

 

以韩国为例，《中央日报》报道称，韩国政府在3年内已经公布了24项政策给房地产市场"降温"，但却起到了相反效果。3年时间，首尔地区的房价涨幅超过60%，但居民收入仅提高3.3%。

 

疫情期间，这一矛盾更是在韩国进一步凸显。今年首尔地区的房价涨幅最高曾达到30%，然而当地居民的收入几乎没有增长。另一方面，今年三季度，韩国国内家庭债务总额继续创下新高，达1682.1万亿韩元（约合9.96万亿元人民币）。换算成人均负债，约合人民币15万元。

 

在韩国京畿道的果川市，当地房价也在不断攀升，但这根本无法阻止市民"抢房子"。当地一个1000多套房子的公寓盘，一开盘就竟吸引了47万人抢购，热门户型最高竞争比例甚至高达到1800：1。

 

 

亚洲最大的房地产科技集团IQI集团执行董事长乔治·奇米尔（Georg Chmiel)在接受中新社采访时表示，当前全球的房地产市场，其价格是被宏观环境所引发的宽松政策所左右的，而并非是消费者真正的需求。

 

奇米尔所提到的情况，是当前全球房地产市场所面临的的"通病"。

 

据美国房产中介数据显示，今年第三季度，美国高端房地产的销量同比大增41.5%，位列所有房产品类榜首，创下了2013年统计这项数据以来的最大增幅记录。而这些买房者大多是中高收入者。由于低利率政策的存在，直接使得他们的买房成本降低，投资热情增加。

 

根据Rightmove（英国最大的房产网络平台）的一项调查，有63%的购房者优先考虑带花园的住房，超过三分之一的购房者正在寻求更大的户型。不难发现，有能力偏好大房子的中高收入人群正是当前购房的主力，"投资避险"也是他们置业的主要原因。

 

另一方面，虽然普通民众的收入并没有提高。但对于一些资本家而言，疫情使得他们的资产不升反降。根据瑞银(UBS)的年度研究显示，今年夏季，全球亿万富翁的集体财富达到了10.2万亿美元，超过2017年的最高水平。而美国依旧是亿万富翁最多的国家。

 

不难发现，"房价越高，市场越火"的背后正是贫富差距不断分化的事实。

 

"未来的风险是，经济繁荣会让更多人买不起房，房价最终会达到危险的泡沫水平。而当繁荣破产时，解开坏账需要时间，坏账会波及中产阶级，延长并加深由此造成的经济衰退。"

 

更为严峻的是，随着全球疫情持续蔓延，宽松的货币政策也很难止步，而因此所带来的"后遗症"或许也将常伴在全球各大不同的市场中。如何弥补繁荣的资本市场和低迷的居民收入间的巨大落差，这将是很长一段时间各国所需要思考的问题。海南二手房www.kanfang.com