高房价一再遭“痛批”，明年房价跌定了？海南二手房

怎么看待“高房价”？

 

房住不炒已提出4年多，这段时间里为房地产站台的专家已经越来越少，海南二手房 相反批评高房价的声音越来越多起来。

 

经济日报提出高房价的4大“危害”： 过度依赖房地产的后遗症已经非常明显，高房价挤压实体行业，挤压消费力，扭曲年轻人价值观，削弱国家竞争力。

 

中国青年报提出高房价的4大“恶果”：年轻人4不敢，不敢买房、不敢恋爱、不敢结婚、不敢生育。读书成为新的“无用”，爱情变得功利，传统创新拼搏精神正在丢失。作为民生行业的房地产，突然变成了很多人高攀不起的“奢侈品”，这是行业的倒退。

 

经济参考报：房价背离经济基本面的非理性上涨，是全社会创业创新的巨大成本，是企业家与实体经济的负激励。必须消除楼市异象，扭转房地产市场紊乱预期。

 

央行：不再以房地产作为短期刺激经济的手段，严防资金违规流入房地产市场。

 

 

社科院：房价收入比超过9:1之后，房地产对经济的促进将会得不偿失，起到反作用。

 

银保监会主席郭树清：房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

 

全国政协经济委员会副主任刘世锦：高房价对年轻人的“伤害”不可逆。如果一座城市年轻人生活成本太高，买不起房、待不下去，这个城市没有未来。

 

前央行副行长吴晓灵：还能继续在泡沫里狂欢的日子已经不多，要做好破灭的准备。

 

央视主持人白岩松：高房价毁掉很多年轻一代人的爱情，更毁灭了想象力。

 

玻璃大王曹德旺：房地产不能再被捧高了，经济发展最终得靠实体行业。

 

以上只是部分职能机构、媒体、经济学家、企业家对“高房价”的观点，相关的批评声音还有很多很多。

 

但好奇的你可能会想，喊了这么多年房价调控，这房价也没见下跌过，何解？

 

 

一、需要正确理解房价的构成逻辑

 

平时生活中，我们常说哪里哪里物价高，生活成本高。哪里物价低，生活成本低。就连相同的出租车，不同城市起步价也是不同的，5元到15元不等。

 

是什么原因导致物价水平的不同？自然与当地经济水平、人均收入、供需关系这些有关。而房子作为商品也是一样的，受不同城市的基本面、经济水平、人口结构影响，这是第一点。譬如郑州、天津、石家庄的商品房市场连续遭遇房价阴跌，就是基本面带来的影响。

 

第二点。每座城市商品房保有量不同。有些城市住房处于不足阶段，比如城镇化率刚刚开始高速上升的三四五线城市、比如人口快速流入的部分一二线城市等等，这些城市具备房价上涨动力。

 

第三点。每座城市商品房的供需关系不同。比如前不久出台新规“鼓励在校大学生买房”的漳州，商品房库存周期达到20个月以上。这样的城市，房价短期内根本没有上升动力。但有些城市库存周期只有半年不到，这样的城市短期内是有上升动力的。

 

 

第四点。都说M2与房价息息相关，货币超发进入市场之后，房子起到了蓄水池的作用。这点在理论上的确是成立的，过去多年M2增长曲线与房价增长曲线也是比较一致的。

 

当然还有第5点，人为因素。比如控制土地入市量、控盘、控制供应量等，使当地楼市始终处于供略小于求的状态，这样的地方房价也有上升动力，只是不可持续罢了。

 

所以，房价构成逻辑虽然就这么几点，但不同城市差异很大。

 

看到这里，该明白什么才是真正的“高房价”？对于不符合基本面、房价收入比过高的地方，无论是1000一平还是1万一平，都属于高房价。而如果符合基本面，哪怕房价10万一平，也不能称之为“高房价”。

 

理解了房价的构成逻辑，再来看第二点。

 

 

二、长达4年的宏观楼市调控

 

为什么有些城市，很多人觉得平均工资就三四千，可房价动辄1万、2万？

 

不得不说，过去一轮的货币化棚改对房价的确带来了较大的促进作用。

 

举个例子，描绘下大致过程

 

某地初始房价在7000-8000元/㎡徘徊，这是基于当地当时经济基本面与收入的一个相对稳定的数字。之后，因货币化拆迁带来的购买力短期内快速进入商品房市场，于是房价变成9000元/㎡。

 

房价上升之后，观望买房人小跑进场，再次引起一番买房热，于是房价变成10000元/㎡。

 

不少有房人看到房价快速上涨，觉得有利可图，于是抄着现金入市买房，房价蝶变为11000元/㎡。

 

很多原本不炒房、有1套房自住的人也忍不住了，觉得以后房价还会更高，于是赶紧买下一套改善房，房价再次变为12000元/㎡。

 

在这过程中，棚改拆迁户、无房人、改善客户、投资炒房人还在交替进场，并不断抬高抬价，于是房价变成了16000元一平。

 

 

当然，这个过程中，无论是棚改户、无房人还是改善自住客户，买房需求都是以“住”为前提，这是符合倡导的，也不存在泡沫一说。只是需求释放的太集中，有些属于未来的需求被前置了，才导致了房价的异动。

 

只有投资炒房这个群体是不被倡导的，才存在“泡沫”，所以“房住不炒”从购买资格端、按揭贷款端、房企融资端等进行限制，要把这块比例挤出去。

 

目前来看，房住不炒持续已有4年，加上列入“十四五”规划，作为下一个5年住房市场的长效机制。前后相加一共9年的时间，目的就是彻底将炒房、投机行为挤出楼市。所以，别看房价貌似还在不断增长，我们也要看到房价的涨幅已经良性的多。

 

 

三、调控之后，会带来什么结果？

 

先了解清楚第一大段房价的构成逻辑，再明白房价过去几年的增长逻辑，两者结合起来看，就能得出未来房价大概是个什么样。

 

我们说，每一座城市由于商品房起步、成长、繁荣期都有所不同，所以很难给出一个确切的结论，比如2021年全国房价将下跌？还是2025年全国房价将下跌？这是无法给出预测的。

 

但具象的城市却可以。

 

一座城市，根据城镇化率、人口总量、人口增量、出生率、老龄率、人均收入、储蓄负债情况这些因素，是可以大致预判到一座城市未来房地产的后续发展的。因为人是房的前提，购买力是买房的前提，没人、没钱则房地产市场不再。

 

 

以下几个观点为个人经验，仅作参考。

 

1、 城镇化率低于全国平均水平，刚需市场仍有较大需求；

 

2、 城镇化率达到70%，且无明显人口增量，则刚需比例式微，迎来改善期。改善注重地段、配套、产品品质等，这意味着非重点规划的新区少碰、供应量超大的区域少碰。

 

3、 无关城镇化率，只要人口增量明显，住房市场仍有较大需求。并根据当地产业类型与增量人口素质，驱动当地相对应的板块发展。

 

4、 只要不是鹤岗、阜新这类产业、人口明显外流的城市，只要不是杭州、深圳这类产业、人口明显增加的城市，大部分普通城市在达到城镇化率平均水平后，都将维持一个微弱的涨幅，由货币因素、成本因素、阶段供需等驱动，并受存量房市场的影响较大。这些城市购房自住即可。海南二手房www.kanfang.com