2019中国楼市十大热事儿：首提“不以房地产刺激经济”

　　2019年的中国楼市，可谓风起云涌。

　　这一年，“房住不炒”、“抢人大战”、融资难等行业现象仍在持续，此外，还有一些行业突发事件也一次又一次地刺痛着业界神经。如在“涨价”仍是主流的当下，某地惊现“白菜房”；脚踏地产、金融两只风火轮的上海滩大佬戴志康，突然宣布投案自首；TOP 10房企新城控股的掌门人王振华因猥亵丑闻被刑拘……

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　　首提“不以房地产刺激经济”

　　2019年7月30日，中共中央政治局召开会议部署下半年经济工作，首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再次为躁动不安的楼市定下了基调。

　　围绕“房住不炒”的总基调，2019年以来，各个城市根据其城市规模、功能、人口结构、经济增速等实际情况，相继实行“因城施策”的调控措施。中原地产统计数据显示，2019年年初至今，累计房地产调控次数接近600次，远超去年全年450次，再一次刷新了历史调控纪录。

　　在持续深入的严调控下，2019年底召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，2019年，房地产总体保持平稳运行，实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。

　　上海易居研究院认为，中央首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，是为了防范各地因为经济下行压力大而轻率松绑楼市，进一步体现了“房住不炒”、“三稳”的政策目标导向，这也是2019年房地产调控中定性最为严厉的一次，其对于引导市场行为和预期有积极作用。

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　　鹤岗惊现“白菜房”

　　2019年4月，“一线城市一平米，煤城鹤岗一套房”引起社会热议。

　　有数据显示，鹤岗部分房产单价已低至千元以下，有的甚至低至300多元每平方米，总价5万及5万元以下的房源也不在少数，且成交量很小。无独有偶，2019年7月，有媒体曝出，位于甘肃省河西走廊西部的玉门市，房价普遍在500元/平方米左右，甚至最低的已经到了50元/平方米。

　　在近年来全国大部分城市成交火热、房价轮番上涨的情况下，鹤岗和玉门堪称“白菜”的房价刺痛了楼市敏感的神经，不同城市间天差地别的房价引发了人们的深思。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时分析认为，鹤岗与玉门的“白菜房”只能算特例。一方面，两地分别在2012年和2009年被列为资源枯竭型城市，产业衰落后人口持续流出；另一方面，过去棚改导致远郊区供应了大量的棚改房，这些房子品质不如商品房，又在远郊，缺少有效需求，房价低在所难免。

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　　抢人大战继续

　　从鹤岗、玉门的楼市发展状况来看，人口对于城市的发展至关重要。因此，有业内人士指出，“因城施策”的核心就是“抢人”。2019年，持续了3年的“抢人大战”进入白热化阶段，从一线到三线，从内陆到沿海，各大城市纷纷在“抢人”上使出了浑身解数。

　　据不完全统计，2019年以来，全国已经有超过160个城市发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%，其中有超30个城市陆续出台了新的落户政策。

　　除了常规的落户外，2019年11月，海口、昆明、郑州、开封、洛阳相继发布“租房落户”新政。不同城市政策不尽相同，以郑州为例，在郑州中心城区租房，居住一年以上就可以办郑州市户口，凭实际居住地房屋租赁合同，经房主同意，可将户口迁入租房户的地址。

　　严跃进向《国际金融报》记者指出，对于各大城市而言，“抢人”只是第一步，如何留住人才、利用人才激发城市的发展活力，才是更重要的问题。

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　　长租“爆雷”不断

　　在房地产行业坚持调控的同时，国家为解决实际居住问题、完善“租购并举”的长效机制，2017年-2018年间在长租领域出台了不少利好政策。各类长租品牌如雨后春笋一般，抢滩并瓜分长租市场。

　　然而在急速发展过程中，各类问题也开始凸显，哄抬租金、抢占囤积房源、“套路贷”等乱象环生，长租公寓爆雷不断。2019年8月，乐伽公寓宣布停止经营，关闭所有业务，员工大量离职。随后，河南悦如公寓、南京君创公寓、杭州“中择房产”等相继因市场环境变化和经营不善等原因陷入资金困局。

　　据不完全统计，2019年这一年，全国爆仓的品牌长租公寓就接近50家，创下历史之最。2019年12月底，住建部发布政策，明确要求加强对采取“高进低出”、“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。

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　　融资环境恶劣

　　事实上，除了长租公寓，房地产开发企业的融资环境亦不容乐观。

　　根据人民法院公告网数据，2019年破产的房地产企业数量达525家，创下历史之最。也就是说，过去一年中，平均每天就有1.5家房企破产，且多数为三四线城市的中小房企，但也不乏一些知名度较高甚至跻身百强的知名房企。

　　尽管相较于房企总量而言，破产数目占比不足1%，但在2019年这个融资受限的敏感年代，仍引发了地产圈的极大关注。特别是2019年6月，曾连续14年上榜中国房地产百强企业、连续10年名列浙江省住宅产业十大领军企业，宁波银亿集团向法院申请破产重整，对所有房企敲响了警钟。

　　存在强制退市风险的银亿集团不得不变卖资产以缓解资金压力，2019年11月，银亿股份公告称，拟以6.9469亿元向辽宁碧桂园转让沈阳银亿房地产开发有限公司剩余50%股权。

　　业内普遍认为，房地产高周转、高杠杆、高负债的商业模式已经走向终结，“高光时刻”难再出现。随着各类融资渠道的收紧，房企生存压力越来越大，中小企业整体抗风险的能力比较差。

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　　多家上市公司股价闪崩

　　行业洗牌的大背景下，上市房企首当其冲。继五洲国际之后，2019年相继又有多家上市公司上演股价闪崩戏码。

　　2019年1月17日，对小型港股内房股来说是一个“黑色星期四”。这一天，小型港股内房股上演了一轮闪崩，市值一日蒸发逾372亿港元。其中，阳光100中国和佳源国际控股表现最为惨烈，分别以64.59%和80.62%的跌幅收盘，均收于历史最低价。

　　无独有偶，福晟国际于2019年10月9日股价出现断崖式下跌，跌幅达到34.21%。次日跌幅继续扩大，一路暴跌62%，两日合计下跌逾75%，市值蒸发逾30亿港元。

　　虽然三家上市公司均在第一时间发布声明，表示公司财务状况稳健，称不知悉股价异动的具体原因，也有不少观点认为是机构恶意做空导致，但后续证明这些公司均存在或大或小的问题。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，从目前来看，中小型房企将是未来市场最大的风险。由于一些房企杠杆比例过高，在销售放缓之下，很容易出现债务违约等问题。

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　　电商卖房成流行

　　2019年对于房企来说，还不止融资难这一道坎。这一年，“去化难”成了扎在所有房企眼中的一根刺。有人称，2019年的开发商太难了，于是地产“渠道”火了，其中话题度最高的就是“双十一电商卖房”。

　　2019年“双十一”，大批开发商在天猫、京东和苏宁推出特价房购买页面，卖房战场从线下扩大到线上。其中，天猫主要是阿里拍卖的模式，“双十一”期间推出上万套特价房，类型涵盖学区房、地铁房、景区房；京东推出京东房产“双十一”卖房活动，联合超过200家开发商、投放超过6000套特惠房源，新房全款5折起，优惠额超3亿元；苏宁商则是与恒大合作，通过99元意向金的形式即可购买一口价的特价房。

　　业内人士认为，房地产市场“金九银十”不再火热，地产商开始进行各式各样的营销，线上卖房这种此前被认为效率不高的营销模式被各大房地产商青睐。从其促销形式来看，电商卖房本质上仍是营销手段，是房地产企业在销售不利的大环境下的一场自救。

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　　世茂成新任“并购王”

　　除了上述行业性热点事件，2019年，世茂一改往日谨慎前行的风格，频频展开密集并购，取代融创成为新一届“并购王”宝座。

　　据不完全统计，2019年世茂陆续收购了泰禾集团、粤泰股份、明发集团等多家房企的资产包，累计斥资近200亿元。此外，2019年底频频传出的世茂并购福晟一案亦于近日被曝正式签约，世茂集团联手东方资产收购福晟70%股权，交易涉及福晟集团地产板块的87个项目，总量超过千亿元，成为继融创收购万达文旅之后的又一个“世纪大并购”。

　　世茂发布的2019全年的营运数据显示，企业全年累计实现合约销售金额2600.7亿元，同比上涨48%，实现了重回行业前十的目标。此外，根据机构研究报告，世茂2019年前三季度，仅在土地投资上动用的资金就约有900亿元，占全年土地并购预算90%。一位投行资深分析师向记者分析称，在目前的融资环境下，房地产行业分化严重，未来将进一步加速洗牌。

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　　新城控股惨遇“黑天鹅”

　　相比于世茂的奋力扩张，新城控股却因意外被迫“瘦身”。

　　2019年7月，一场“黑天鹅”事件席卷了新城控股。当月4日，新城控股原董事长王振华被曝涉嫌猥亵女童被刑拘，新城控股也因此一度陷入风雨飘摇之中。

　　当天，新城控股股价在最后一小时内闪崩，截至收盘大跌23.77%；其物业公司新城悦也在一小时内大跌23.72%，创下2017年以来最大单日跌幅。一个小时之内，新城系两家港股上市公司的市值合计蒸发高达约165.38亿港元。

　　危机时刻，“少帅”王晓松甫一上任，即马不停蹄地开始出售项目、回笼资金、稳定人心，试图带领新城控股走出阴霾。

　　幸运的是，一番努力没有白费。数据显示，2019年新城控股累计销售额约2708亿元，顺利完成全年销售目标。此外，在资本市场上，12月16日，新城控股也成功发行了“黑天鹅”事件后的第一笔美元债。

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　　戴志康折戟P2P

　　相比新城而言，上海滩金融、地产双料大佬，证大集团董事长戴志康则没有那么幸运。

　　2019年9月1日，戴志康被曝因涉嫌非法吸收公众存款，主动向警方自首，引爆了整个财经朋友圈，也另不少地产大佬们扼腕叹息。

　　曾经，马云还在戴志康旗下物业——杭州湖畔花园着手创立阿里巴巴；现在，阿里巴巴旗下的蚂蚁金服已成为最大的金融平台之一，而戴志康的证大金服却因“无照经营”被关停。

　　更具戏剧性的是，在戴志康跌落神坛之时，第一个急于与他“撇清关系”的便是他一手创立的证大地产（即“上海证大”）：戴志康4年前已清出股份，与其无任何关系。

　　根据警方公告，戴志康控制的“捞财宝”线上理财平台和“证大财富”线下理财门店均未取得国家相关金融资质许可，涉嫌非法吸收公众存款的具体情况及资产负债状况。

　　或许谁也未能料到，曾经的国内地产界大佬、投资界名人、喜马拉雅FM投资人，如今竟也因涉嫌非法集资陷入P2P泥沼，以投案自首的方式结束了自己的传奇商业生涯。