400家房企破产，房地产变天了？

文 | 杨万里

十年前，次贷危机将房地产泡沫的危害表现得淋漓尽致；十年后，当时间拂去历史伤痛，有人却还在幻想房地产处于牛市中。

房地产，一直是中国经济的特色。从定调为国民经济支柱起，便开始掀起水花。浪潮起时，经济空前繁荣，地产富豪、炒房暴发户层出不穷。

然而，在经过长达二十年的地产牛市（1997年--2017年）后，浪潮开始回落。那些赚得盆满钵满的房企，现在开始陷入了低迷期。

截至12月5日，今年破产的房地产企业数量达到400余家。在中小房企大量倒闭的同时，各地项目烂尾新闻频频被曝光，黑龙江省住建厅排查锁定出全省房地产“烂尾楼”项目117个，河南南阳市爆出有302个“烂尾楼”项目。此外，A股房企更是被高负债压得喘不过气....

房企破产、烂尾楼、A股房企负债高企，房市变天了？

股市是国民经济的晴雨表，股票涨跌最能直接反映一个行业的冷热程度。

一、地产板块滞涨，地产股遇冷

自年初以来，房地产板块指数涨幅仅在10%左右，弱于同期沪深指数。万科A、招商蛇口、华夏幸福、绿地控股、华侨城A等龙头地产股涨幅也远远不及火热的科技概念。

地产股遇冷，为啥？政策是一大影响因素。

近日，高层召开重大会议，但未提及房地产相关内容。于是，有市场声音传出，楼市调控政策难道会“宽松”？如果回顾7月份高层会议，大家应记得一句“房住不炒”。

在那次会后，央行立即在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，明确要求各类银行要转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放。

金融机构也在行动。以前，资金通过信托等渠道流向房地产行业，现在随着信托融资收紧、银行信贷放缓，房企的融资渠道缩小。

当融资渠道收紧，最难受的是负债高企的地产公司，第二部分内容将详细介绍。

与“房住不炒”同时进行的，还包括棚改政策变动。从去年开始，有媒体就报道棚改可能会收紧。

棚改分为两种，一种是货币安置，一种是房产置换。货币安置是指拆一套房子，政府直接发钱给拆迁户，然后自己去城镇买房。

三四线城市是棚改的主战场，棚改货币化安置架起了三四线城市去库存和基础货币投放的桥梁。一旦棚改收紧，一部分潜在购买力就被会限制，如果将来有新房子入市，在供给量增加、需求减弱的背景下，市场能否承接呢？

资料来源于国家统计局

统计局最新披露的数据显示，1-10月份商品房销售面积同比增长0.1%，今年以来首次由负转正。

表面数据看似不错，也可能与房企采取促销手段相关。例如，在7月26日，富力地产发布的内部文件明确表示，2019年下半年原则上暂停拿地工作，多次提及要促销售、抓回款。

二、艰难的房企

随着房地产行业步入调整期，房企内部分化开始。

今年前11个月，国内50强房企累计实现销售额81558亿元，较2018年同比增长17.43%。仅在11月份，50强房企便实现销售额9177亿元，同比大涨37%。

资料来源于腾讯财经

值得关注的是，截至2019年前三季度，国内上市公司营业收入排在前五的房企分别是绿地控股、万科A、保利地产、华夏幸福和金科股份。排名前十房企的总营收已占到所有上市房企公司的64%，归母净利润占所有上市公司房企的58%。

从上述数据可以了解，房地产行业“马太效应”逐渐显现，强者愈强，弱者愈弱，头部房企优势更明显。头部房企逐渐做大，中小房企要么转型，要么破产被淘汰，成为了一个新现象。

当然，虽然头部房企综合实力强，却面临着负债高企的问题。

资料来源于腾讯财经

截至今年前三季度，万科以1.39万亿元的负债位居榜首，绿地和保利以9181亿元和7767亿元负债位居第二和第三。

单看资产负债率，A股有1家房企资产负债率超100%，有6家房企资产负债率超90%，分别是*st华业、鲁商发展、云南城投、京投发展、天津松江、中南建设、中交地产。

令人担忧的是，在国内融资渠道收紧之际，发行海外债的一大弊端是当债务集中到期后，能否及时还款。还外债成为了悬着在房企头上的一把利剑。

不完全数据显示，2019年前10个月，房企融资利率最高的50笔利率均在7%以上，更有13笔融资的利率超过了10%，这些高利率债券也几乎全是美元债。

高利率举债后，面临的将是兑现问题。2019年，房企海外债到期数量66只，到期规模237.57亿美元，同比2018年增加30.91%。最严峻的是2021年，那将是房企外债到期最高峰之年。

数据来源于华泰证券研报

根据券商的预测，人民币汇率若贬值2%，则影响地产企业净利润比例达3.5%。若人民币汇率贬值6%，则影响地产企业净利润比例超10%。

因此，以境外融资为主的房企需要关注汇率波动风险。

三、地产大佬正在套现

近年，地产大佬们用实际行动表明了态度。

李嘉诚很长时间靠在大陆土地赚差价，这几年却频繁抛售国内地产项目。数据显示，截止2018年底，李嘉诚的长实集团在内地和香港的土地储备同比下降33%和44%。6年之间，抛售地产套现超1700亿。

当李嘉诚套现大陆房地产转战欧洲后，潘石屹夫妇也做出了一个重要决定，将位于中国最核心的北京、上海至少8座办公大楼卖掉，交易金额约560亿元。

李嘉诚、潘石屹等地产商套现背后释放的信号是，60后和80后婴儿潮催生的房地产大周期可能要结束了。毕竟，房地产行业兴不兴旺，最终得与人口挂钩。

建国以来，新中国历史上一共出现了三次“婴儿潮”：

第一次婴儿潮在解放时期。当时的新中国实行鼓励生育的政策，那时一个家庭四五个孩子很正常，人口增长率将近300%。

第二次婴儿潮大约在1962年至1973年期间。当时国民经济情况逐渐好转，补偿性生育来势很猛，人口出生率平均达到33‰，10年全国共出生近2.6亿人。

第三次婴儿潮1986至1990年期间。由于计划生育政策，此次出生人口总量虽不及第二次婴儿潮，但也新增了0.26亿人口。

下一波由人口年龄结构带来的大规模购房需求得等到2010年后的婴儿潮3代结婚生子，大概在2035年。也就是说，要等近15年。

结语

待潮水退去，还看谁在裸泳？

在国外，股票是个人最大投资资产，在中国，房子则是个人最大投资资产。如果房子是满足刚需居住的，可以逢低买入；如果想炒房，可能会高位接盘。

在“房住不炒”政策定调以及房企面临高负债背景下，防范不出现系统性金融风险就是一项重要任务。

别忘了一个历史教训：十次危机，九次地产！

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