2020年“买房”还是“卖房”？内行建议关注3点，楼市大局已明朗

2020年买房还是卖房清楚了？内行“3点”概括，经济学家一语中的

还有20天时间，就要告别2019年，迎来2020年。当前，处在2019年和2020年过渡的节点，咨询买房问题的网友朋友渐渐多了起来，总体来看，大家关注的核心问题就是2020年的房价到底会怎么走：如果房价有可能反弹，那是不是可以趁着目前开发商推出的打折促销活动，先早点买房上车？反之，如果房价继续下行调整，那是不是该把手上多余的房子卖掉呢？

其实，大家都有一种感受，楼市升温时，购房者往往一哄而上，房子供不应求，房价自然易涨难跌；反之，楼市降温时，购房者无动于衷，房子供过于求，房价自然下行调整。但是，购房者最担心的就是房价不涨不跌，如同温水煮青蛙一般，让人摸不清楼市走向，所以纠结和犯难也是人之常情。其实，面对目前的楼市行情，不仅是购房者拿不定主意，专家学者也分成了看跌和看涨两派。

早在2018年，融创董事长孙宏斌就曾表示，本轮调控的严厉程度超出想象，而到今年年底，孙宏斌再次表示，本轮楼市调控是长期行为，不太可能放松，所以大家一定不能存有侥幸心理。与孙宏斌看法不同的是，近日经济学者马光远在济南某论坛活动上直言，2020年调控放松的概率比较大，其中一线城市和部分热点的城市房价可能会反弹。

那么，你感觉谁的说法更有道理？其实，房价涨跌之争由来已久，看涨理由主要有地价不跌，建材价格上涨，人口持续向城市流入等；看跌理由主要有住房总量过剩，人口迎来拐点，房地产税将要出台等。不难看出，婆说婆有理，公说公有理。不过，内行认为，虽然影响房价的因素错综复杂，但如果抛开细节末节就会发现，主要参考因素基本就3个：看政策变动、看资金规模、看人口流向。

第一，关注明年调控政策还会不会收紧？

根据统计，2019年1-11月份，全国房地产调控次数高达554次，远远超过了2018年同期的425次调控，其中11月份发布72次，刷新了2019年以来单月最高纪录。显而易见，通过严厉密集的调控政策，楼市已普遍降温，越来越多的城市进入房价下行通道。不过，最后这两个多月以来，包括南京、成都、佛山等城市在内，楼市调控政策出现了微调趋势，内容涵盖人才购房定向微调，提供购房补贴、拓展公积金提取范围等方面。那么，这否意味着明年调控要放松呢？

对此，央媒经济参考报发表评论称，房住不炒仍是调控的主基调，但考虑到经济下行压力确实较大，各地可能会在因城施策的基础上适度加大主动权。对此，如何理解？笔者认为，一方面，因城施策就是为了防止大起大落，所以明年房价上涨的城市依然会升级调控，而房价下行压力大的城市或有可能适度松绑，比如人才购房定向微调就是利好刚需、稳定楼市的举措。另一方面，只要房住不炒基调不变，调控大幅放开的可能性就不存在，所以2020年的基调依然从紧。

第二，关注明年资金会不会大规模流入楼市？

房地产作为资金密集型行业，从拿地到买卖，每一步都离不开资金支持。从2009年到2019年，广义货币M2总量从59万亿增加到195万亿元，货币总量增加了3倍，这与房价涨幅基本一致。为什么会如此“凑巧”？究其原因，M2快速增长使得大量资金流向了房地产，房价从而被一路推高。我们不妨举个例子：2008年、2009年、2010年，M2增速分别为17.8%、27.68%、19.70%，而这三年也是房价大幅上涨的周期，所以M2与房价基本同步上涨。

不过，最近一两年，M2增速从10%甚至20%以上的水平下降到了8.5%左右，这与当前严厉的楼市调控政策密不可分。为了控制房企和居民的高杠杆，房地产信贷不断收紧，不仅银行贷款、信托等融资渠道收紧了，消费贷、信用卡购房等行为也受到了严格监管。业内普遍认为，在去杠杆和防范风险的背景下，未来M2增速或长期保持在8.5%左右的水平，再叠加国家已经明确未来将会引导资金扶持实体行业的发展，所以资金很难再大规模流入房地产行业，地王和房价风光难再现。

第三，关注未来常住人口将会主要流向哪里？

人口是一切经济社会活动的基础，决定着一个城市的规模和兴衰。对于房地产市场而言，如果人口不断流出，那么住房需求自然就会大大减少，房价也就慢慢失去了支撑。以黑龙江鹤岗、甘肃玉门为例，一方面都是资源枯竭型城市，另一方面又面临着人口外流，所以出现“白菜价”般的房子是不可避免。因此，对于此类城市，国家提出了未来要走“收缩型城市”的道路。但是，不管怎么样，在这些城市，投资是不可能了，房子够住即可。

根据国际经验，城镇化前期，人口主要从乡村向城市集聚，而后期更加明显，主要会向一二线大城市、区域中心城市、都市圈和城市群集聚。截至2018年末，我国城镇化率为59.58%，距离发达国家70%以上的水平，还有10%的差距，如果按照每年1%的增幅，差不多还需要10年左右的时间。对此，恒大经济研究院院长任泽平表示，到2030年，会有大约2亿人口进城，80%分布在全国19个城市群，其中60%分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。

2020年“咬牙买房”还是“趁早卖房”？经济学家一席话指点迷津

基于以上3大因素，我们可以得出明确结论：楼市大局基本清晰，与2019年相比，2020年楼市大概率仍旧会延续“稳字当头”的态势。因此，靠买房暴富的可能性越来越小。对于购房者而言，究竟是选择“咬牙买房”还是“趁早卖房”，可以根据人口流动情况来决定。关于这一点，经济学家李铁的观点可谓是一语中的，给购房者指点了迷津。

中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁表示，之所以一二线城市的房价难以下行，主要是因为物有所值。如何理解“物有所值”4个字呢？众所周知，优质的公共服务资源具有空间分布不均的特点，而一二线城市恰恰集中了最优质的公共服务资源，比如教育资源、养老资源、医疗资源等等，自然就会吸引人口不断流入。因此，从短期来看，一二线大城市的房价可能会到受调控影响，但长期看涨的趋势暂时难以改变。

说了这么多，到底是“咬牙买房”还是“趁早卖房”，估计大家心中都已经有答案了。具体来看：如果考虑买房，应该重点选择人口净流入的一二线城市、区域中心城市、都市圈和城市群，未来房价整体易涨难跌。反之，如果你有多套房子，而且正在纠结要不要卖掉，笔者建议可以卖掉中小城市的房产，以及远郊区等地段欠佳的房子，因为在楼市平稳调整的环境下，只要房价不涨或者涨幅十分有限，过多囤房都只会增加持有成本，而一旦房价下行了，购房者买房意愿下滑，结果可能会越来越难卖掉。

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