多地楼市政策“松绑” 房地产的春天会来吗？

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本期嘉宾：北京大学金融与产业发展研究中心主任冯科

【核心观点】

1、深圳、佛山等地以“人才房”的名义松绑楼市，主基调仍然符合“房住不炒”政策大方向。利用吸引人才的名义适当松绑，是给予地方因城施策的一种灵活性操作。

2、热点城市松绑并没有释放出太多楼市新信号，更多的是一种微调。适当松绑有利于维持房地产市场信心，适当保持房地产投资增速有利于GDP稳定。

3、因城施策不会成为市场疯狂炒作、推动房价暴涨的力量，房价也不可能会出现前几年急速反弹，甚至暴涨的局面。

4、2020年的房地产市场可能会比2019年更糟糕。

【新闻背景】

12月2日，深圳市冰封两年的深汕合作区购房政策宣布“解绑”，合作区内的家庭将可以购买2套住房，这已是今年4季度以来，国内楼市“松绑”的第11个地区。今年11月，深圳、四川、上海、广州、佛山等地相继出台楼市松绑政策。10月，海南、南通、天津、南京六合等地区调整了落户政策或人才购房政策。今年4季度以来，各地纷纷采取“一城一策”的差异化调节方式，释放了有利于房地产市场的种种信号。有业内人士指出，“一城一策”将成为未来楼市调控的主流，预计将会有更多城市对楼市政策进行微调。热点城市松绑，释放出哪些楼市新信号？“一城一策”会否成为房价回升新套路?

从深圳、佛山等地通过人才房政策松绑来看，其主基调仍然符合国家房住不炒的政策方向。利用吸引人才的名义适当松绑，也是中央给予地方因城施策的一种灵活性操作，大方向没有违反“房住不炒”主流政策，适当松绑也有利于粤港澳大湾区吸收更多高精尖人才，来实现产业升级。

深圳、佛山、粤港澳大湾区一些城市采取的人才房政策，会使得市场更加活跃。加上前一个阶段，粤港澳大湾区向香港居民开放购房准入条件，在两个有利因素触动下，粤港澳大湾区也许是在全国房地产寒冬大环境下，市场表现相对活跃的一个地区，交易会比较活跃，价格可能会比较平稳。

热点城市楼市松绑并没有释放出太多新信号，它更多是一种微调。在中国经济第三季度GDP增长率只有6.0%，第四季度很可能破5%的情况下，各地都面临着经济增长压力，也面临着房地产投资下降趋势，适当的松绑有利于维持房地产市场信心，也有利于开发商形成相对良好的预期，不至于太悲观。在中国出口和消费都下降的情况下，适当保持房地产投资增速有利于中国GDP稳定。

当然，这种“适当保持”只是微调，并不是说大水漫灌式的放松、刺激，不是方向性的变化。

从政策的趋势来看，各个地方、开发商都在等待房地产市场整体松动，但是并没有等来相关政策。

按照过去的规律，房地产市场每两年松紧交替一次。从2016年房地产政策收紧到2019年第三季度，已经是完整的三年，但是房地产政策在中央层面并没有松动迹象。

有很多开发商，还有地方政府前期对于政策趋势存在一定程度误判，导致房地产投资过大，出现了一些积压。所以“国庆会松绑”的政策没有如期到来，各地便纷纷想办法利用“因城施策”的这一政策的灵活性，适当调整、松绑。

但是这种“松绑”南北差异很大，比如黑龙江反而加紧了对房地产调控的政策，这也非常好理解。

因为粤港澳大湾区是人口流入的地区，不仅仅是投资需求，自住需求也非常大。相反，东北地区是人口流出地区，现有的商品房都不能非常好的去消化，甚至形成严重积压。政府当然不允许用新的贷款去形成新的不良资产，加剧市场失衡、市场积压。

南方粤港澳大湾区有香港的居住需求，有外地人才进入该地区的需求，那么它是有真实居住需求，适当的松动政策符合市场方向。而因城施策有很强的政策性，不能违背“房住不炒”的原则。所以上面11个城市推出房地产市场松动政策，都是打着人才的名义。

从全球城市发展轨迹来看，基本上都是移民驱动城市经济发展。全球都有一个共识