开发商宣传资料难以认定为合同内容 要约邀请≠要约

　　中国消费者报报道(王洁如 记者 任震宇)购房人和开发商签订了购房合同，后发现房屋的实际情况与宣传材料及售楼处张贴的宣传资料不符，购房人可否就此要求解除合同?开发商宣传手册能否认定为合同内容?近日，北京市石景山区人民法院就审理了这样一起房屋买卖合同纠纷，驳回了购房人要求退房的诉求。

　　2015年8月，王某和张某夫妻二人与北京一家房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买其开发的某商业金融项目的地下二层商品房。双方合同约定商品房所在土地用途为地下商业。合同签订后，王某与张某依约支付了房屋价款，房地产公司于2016年12月19日将房屋交付给王某和张某，后二人取得房屋不动产权证。王某和张某本想将所购房屋用于餐饮，但由于政策限制不能经营餐饮，于是将房地产公司诉至石景山区法院，要求解除双方签订的合同，并要求返还价款及赔偿损失、支付违约金。

　　王某和张某称，房地产公司销售涉案房地产项目的宣传材料及售楼处张贴的宣传材料照片，都宣传地下二层为美食城，现该楼地下二层的指示标显示为“特色小吃、快餐、水吧”，且涉案项目的规划图和竣工图被标注为餐饮。

　　房地产公司则辩称，双方合同约定的房屋用途为商业，并未在广告及宣传材料中将涉案项目定位为美食娱乐中心，也未在广告及宣传材料中称地下二层将开设美食城，即便认定在宣传材料中称地下二层开设美食城，该说明或允诺不能构成合同内容。

　　石景山区法院经审理认为，王某、张某与房地产公司签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。双方应按约定履行各自的权利和义务。王某、张某依约交付了房款，房地产公司依约交付了房屋，并协助王某、张某办理了涉案房屋的房屋所有权证，合同约定的主要权利义务已履行完毕。

　　针对王某、张某以涉案房屋不能经营餐饮，其购房目的无法实现为由主张解除合同。法院认为，王某、张某与房地产公司签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议约定的房屋用途为商业，与王某、张某取得的涉案房屋不动产权证一致，并未具体到餐饮业。因此，就合同内容上看，不能确定王某、张某购房目的为经营餐饮。而房屋销售宣传资料载明的地下二层定位的经营业态属于要约还是要约邀请，决定了房地产公司应当承担的民事责任。本案中，涉案房屋按照经营餐饮而设计建设，宣传资料显示的“美食城”对于购房人产生房屋用途的心理确认。但是，房地产的价格受到建设及融资成本、市场行情、周边商业环境及配套设施等多种因素影响，并非单纯由可以经营餐饮所决定。况且，王某、张某也不能举证证明宣传资料对合同订立以及涉案房屋价格的确定有重大影响。因此，宣传资料对于买受人应为要约邀请，而非要约，出卖人不履行要约邀请依法应当承担的民事责任并非违约责任。因此，王某、张某主张解除合同，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

　　最终，法院判决驳回王某、张某的诉讼请求。

　　法官提示

　　认定为合同内容要满足4个条件

　　石景山区法院法官指出，销售广告诱惑大，签订合同需谨慎。商品房销售广告和宣传资料在符合一定条件下可以认定为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。但是，按照《商品房买卖合同解释》，认定广告和宣传资料构成合同内容需要严格符合法律规定的4个条件：内容应在商品房开发规划范围之内;内容应当针对房屋和相关设施的;所作的说明和允诺要具体确定;对合同的订立以及房价的确定有重大影响。不符合上述4个条件的，不视为合同内容，相关权利义务的行使和承担应按着双方签订的合同来确定。所以，签订合同时，要谨慎对待合同内容与广告宣传不同之处，同时留存相关宣传资料证据以备后患。

　　另外，关于地下空间的使用，我国有专门的法律法规来予以规范，如《人民防空法》等，北京市就人民防空工程及普通地下室的使用也出台了相关规定，对地下空间的使用、出租等予以严格限制。涉及到本案中，按照《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》“禁止利用地下二层及其以下设置文化娱乐场所和餐饮场所”的规定，作为开发商应在法律规定的范围内进行广告宣传，作为消费者也应在购买之前尽到合理审慎的注意义务。