新房成交量攀升、二手房下降 北京上半年楼市现分化

　　限价房大批量入市，“小阳春”倏忽而过，土地招拍挂理性而冷静，写字楼市场空置率上升……2019年已经过半，北京楼市在各个领域呈现出不同的关键词。2019年下半程已经开启，限竞房还将采取哪些去化手段，新房和二手房市场将产生怎样的轮动效应？

　　新房

　　关键词：井喷 数字：1.63万套

　　成交量达3年最高 限竞房成绝对主流

　　2019年上半年，北京新建住宅市场成交1.63万套，成交金额达到了1227.22亿元，成交均价为54809元/平方米。不论是成交量还是成交价，均创3年来同期的最高值。

　　在住宅项目成交排行榜中，去年的销冠——中海寰宇天下，以56.39亿元的成交额，再度登上了2019年上半年新建住宅的销冠。

　　限竞房作为北京楼市供应的主力，自然也是楼市成交的主流。从上半年成交数据看，限竞房共成交了9283套，约占新建住宅成交的57%；成交金额478亿元，约占新建住宅成交的39%。

　　值得一提的是，在新房市场，别墅项目在今年上半年可圈可点。公开数据显示，今年1-6月北京别墅新增供应同比增长74%，成交同比增长120%，成交均价同比上涨了48%，成交金额同比去年翻了2倍多。这其中，一类是以限竞别墅为代表，总价在1000-3000万元的入门级别墅。截至6月底，限竞房别墅供应占整体别墅市场比例已至73.68%，成为当之无愧的供应主体，成交占比也达到了34.27%。另一类是以老盘新推为代表的总价在5000万以上的别墅。

　　二手房

　　关键词：滑坡 数字：72603套

　　受新房分流影响 成交量处低位

　　据北京中原数据统计，2019年上半年，北京二手住宅共成交72603套，成交面积636.36万平米，可以说是从2015年至今的5年时间里，二手房市场上半年成交量的最低点。

　　从月度成交来看，1月—6月，二手房成交量只在3月份突破了1.6万套，成交环涨163%，出现了“小阳春”。此后，成交一直持续下跌，4月成交了14440套，5月成交13764套，到6月，二手房成交则降到了11778套。整体来说，上半年北京二手房市场在3月回暖之后，重回下滑通道。

　　总体而言，2019年上半年，二手房市场出现了明显的小阳春现象，成交量主要集中在3-4月份。后续受国管公积金收紧等政策的影响，市场再次出现退烧现象。加上投资需求被抑制下，整体市场很难有根本性的变化，北京二手房市场依旧处在低迷中。

　　对于此种市场情况，贝壳研究院近日发布的《2019中国房地产半年报》也认为，一方面是政策依旧收紧，需求尤其是改善型需求释放难度大，另一方面则是由于新房的分流，今年前5个月，北京新房成交同比增长1.6倍，新房成交占比提升近16个点。6月北京二手房成交均价62475元/平方米，同比持平，相对平稳。

　　土地

　　关键词：理性 数字：33宗

　　溢价率降低 不限价地块频出

　　2019年上半年北京经营性用地成交33宗，总额910.025亿元，成交31宗住宅用地，总额868.64元。

　　在成交的31宗住宅性用地中，开发商拿地谨慎，不限价、限竞房、共有产权土地基本成三分天下之势。

　　对于北京土地市场，开发商表现出来了理智与冷静。总体来看，参与招拍挂的29宗住宅用地，仅有3宗土地溢价率超过了40%，3宗土地溢价率超过30%，11宗溢价率低于10%，还有10宗土地底价成交，开发商拿地趋于理性，整体溢价率偏低。

　　值得注意的是，5月9日，北京市规划和自然资源委主办了2019年上半年土地推介会，提到了将竞买保证金收取比例由30%调整为20%，为企业降低财务成本。

　　值得关注的是，今年上半年北京土地市场呈现出的限竞房缩减，不限价地块大幅上升现象。市场分析认为，在限竞房供应井喷的情况下，库存问题已经对开发商形成压力。适时推出不限价地块，以避免产品严重同质化，利于市场去化。

　　写字楼

　　关键词：空置率上升 数字：8.4%

　　空置率达八年最高 7项目入市

　　高力国际近日在对北京物业市场回顾与展望中表示，受2019年度第三产业增速放缓等宏观经济因素的影响，上半年甲级写字楼空置率在2019年上半年末达到八年以来的最高值，租金小幅下调；预计下半年的供给高峰将进一步推高平均空置率至历史新高，并拉低平均租金，市场趋势有利于企业继续降低写字楼租赁成本。

　　2019年下半年，合计约61万平方米的7个新项目计划入市，其中近75%的项目将位于CBD及周边区域与丽泽金融商务区。“尽管我们预计部分业主将会提供更为优惠的租赁条款，净吸纳量将因此比上半年大幅上升，但面临下半年的供应高峰，北京甲级写字楼市场的整体空置率仍将比2019年上半年上升3.6个百分点至15.1%。”高力国际在报告中表示。

　　高力国际华北区董事总经理严区海表示：“传统金融及传统科技类租户仍为需求的主要推动力；本土灵活办公运营商的扩张速度明显减缓；受互联网投资热潮降温的影响，互联网初创企业的租赁需求大幅下降。

　　趋势

　　限竞房 多管齐下 去化压力未减

　　合硕机构首席分析师郭毅

　　截至7月5日，北京共56个限竞项目上市，累计供应40114套限竞住宅，签约15914套，平均签约率仅39.67%。限竞住宅的库存套数高达23509套，占到目前北京72140套商品住宅总库存的32.59%。

　　为了加速去化，开发商采取了包括降价格、优产品、差异化、加品牌多种措施。降价项目包括中海云熙、招商雍合府、泰禾北京院子二期、合景天汇广场等； 优化产品的项目包括中海望京府的南向四面宽四居，未来金茂府三室朝阳的77平方米两居； 差异化包括长安云锦推出51平方米一居，江山风华推出77平方米三居； 加品牌包括中国金茂将顶级的“府”系、万科将改善产品线“翡翠系”等成熟产品线应用到了限竞项目中。

　　多管齐下，今年上半年，北京限竞房的去化速度明显加快。今年截至7月5日，共签约10209套限竞住宅，相比去年下半年的5705套销量，涨幅为78.95%。然而，由于限竞房的供量巨大且区域高度集中，造成市场库存依然居高不下，去化压力始终未减。

　　最近北京新房市场的成交涨速较快，主要是限竞房成交升温的拉动。当前二手房降温比较明显，新房又有赖于客户“卖旧买新”腾挪资金与资格，二手房的转化流通功能减弱，旧房卖不掉，或卖不到购房者的心理预期价格，就会对下一步的新房置业形成不利的影响。随着二手市场的成交下滑，下半年新房市场的销量也可能会停止上涨，并逐步有所下行。

　　二手房 稳中有降 博弈持续

　　麦田房产市场分析师赵红娟

　　6月份北京二手房市场波澜不惊，并未“入夏”。回看刚刚过去的上半年，政策环境“有保有压”，调控方向未有变化，二手房市场整体表现亦是稳字当头。

　　预计下半年央行大概率还将启动降准政策，在资金相对充裕的市场环境下，纵使“认房又认贷”的住房信贷政策难有调整，但住房按揭贷规模将有望增加，从一定程度上利于需求释放，起到稳定房价的作用。

　　与此同时，新房市场继续对二手房产生分流。限竞房作为北京新房市场的供应新秀，基于该类房产在价格上的优势，随着下半年该类房产供应量增加，对二手房市场的分流无疑仍将产生一定影响。

　　综合来看，预计下半年北京二手房交易量将呈现稳—升—降的小幅波动走势特征。

　　具体来说，7月份和6月份将基本持平，随着需求在近4个月(4月份-7月份)的持续积压以及卖方价格松动，市场将出现阶段性集中释放，随后价格微涨趋于稳定，交易量将再次呈现稳中有降。在政策走向稳定的环境下，这样的市场是买卖双方博弈下较为理性的反映。