议价空间收窄买方话语权减弱 多城二手房走出底部但上行乏力

　　■本报记者 王丽新

　　“今年3月份，市场上行相对’热闹’一些，但需求在3月份集中释放后开始显现疲态，这意味着需求反弹乏力。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向《证券日报》等媒体表示，2019年上半年，全国重点城市二手房房地产市场（主要为一线城市和区域中心城市）从低迷中走出，但回暖并不稳定，市场整体表现出“前高后低，分化加剧”的特点。

　　另贝壳研究院发布的《2019中国房地产半年报》指出，上半年后期成交量虽然下落，但新增客源及带看量并未同步减少，这意味着下半年购房需求仍在，有一定的上行动力。不过，重点城市的改善型需求受制于认房认贷难以释放，市场缺乏大幅向上动能。

　　2019年上半年，部分城市出现楼市“小阳春”、土地市场出现回暖苗头。

　　据贝壳研究院数据显示，重点14城（北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南京、武汉、西安、长沙、成都、重庆、杭州）二手房市场大幅调整后，需求开始释放，同比去年微增3%，但由于去年下半年成交低迷环比则增加52.3%，可见其已从底部走出。

　　“上半年，重点城市二手房市场在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下，从底部回暖。”许小乐分析认为，这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下，市场回暖并未持续，2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。

　　分水岭出现在3月份。上半年，重点城市二手房市场底部回暖之后需求开始显现疲态，二季度月均成交比3月减少21.5%。同时，预期随市场回落而走弱，贝壳找房交易数据显示，大部分城市挂牌价下跌，其中二季度14城中9城业主报价呈现出较明显跌幅。

　　不过，在贝壳研究院重点关注的14城中，成都、武汉、南京二手房成交量环比、同比均出现增长，市场升温。其中，成都同比增幅34%，处在14城前列。随着成交回暖、预期改善，重点城市二手房成交均价普遍止跌。14城中除武汉、长沙外，其余10个城市房价环比去年下半年均有所上涨。

　　在这一基础上，重点14城二手房购房者成交周期均有缩短，同时，买方话语权开始减弱。据贝壳研究院检测数据显示，重点城市2019年上半年业主调价中涨价次数占比在2018年四季度的低位上上升，二季度14城中有一半的城市该比例重新下滑，但仍高于2018年四季度水平。同时，在2019年以来成交的房源中，议价空间现收窄态势。

　　值得关注的是，尽管上半年多个重点城市二手房“量价”有所提升，但同时，业主也加快了入市速度，因此二手房库存并未下降。

　　许小乐也提醒道，当下市场仍处于严格调控下，需求难以释放，后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临“新库存”问题。

　　在贝壳研究院监测的29个重点城市中，有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月，13个城市月末库存环比持续增加4个月，7个城市月末库存环比持续增加5个月，库存下降的城市仅有上海和苏州。

　　“预计下半年情况可能会更加恶化一些。”许小乐表示，有些城市房源越来越难卖，二手房库存将继续增加。

　　“市场已经进入以改善需求换房的时代，这一批人仍在看房，但可能由于政策限制，而没有实现交易。”许小乐表示，二季度重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑，且新增客房比近期呈现持续上升趋势。但这股力量尚不能支撑房价大幅向上。因为目前重点城市都是改善型需求主导的市场，认房认贷的政策下换房需求的杠杆被极大压缩，不存在大幅向上动力，“稳”是下半年的大主题也是市场面的常态。